Por Arturo Homero Ortiz
El mercado de alquileres en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires atraviesa una transformación estructural tras la entrada en vigencia del DNU 70/2023 y la consecuente derogación de la Ley de Alquileres. Según datos del sector brindados por el empresario inmobiliario y expresidente del Colegio Profesional Inmobiliario (CUCICBA), Armando Pepe, la disponibilidad de inmuebles destinados a vivienda familiar pasó de un piso crítico de apenas 355 unidades publicadas a fines de diciembre de 2023 a superar las 15.700 propiedades en la actualidad, lo que representa un crecimiento cercano a las 45 veces en el volumen prestable. Ahora bien, la pregunta es: ¿Mejoró la situación de los inquilinos, es decir, la de los más débiles en esta relación?
La derogación de la ley reconfiguró las condiciones de contratación entre propietarios e inquilinos, asentando una dinámica con plazos habituales de 24 meses y esquemas de actualización trimestral o cuatrimestral atados a indicadores oficiales como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o el Índice de Contratos de Locación (ICL). Bajo este esquema de libertad de partes, la rentabilidad neta anual para los arrendadores se posiciona en torno al 5,8% en dólares tras el pago de tributos, ubicando a las unidades de dos y tres ambientes al frente de las búsquedas familiares.
Bien por los propietarios, pero en un mundo que pretenda ser mínimamente más equilibrado es elocuente como prima la lógica en pos de los que más tienen. De hecho, la norma derogada en 2023 fue demonizada como si fuera una ley del Estado soviético de Stanlin, pero basta con repasarla y advertir que fue absurdo como fue atacada. Claro que siempre en términos argumentativos, porque es obvio que en el terreno de los intereses queda claro que fue denodadamente vilipendiada para defender a los de siempre.
La 27.551 establecía un plazo mínimo de contratos: 3 años obligatorios para dar previsibilidad habitacional. Los precios se ajustaban inicialmente de forma anual mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) (y luego de manera semestral por coeficiente oficial). Limitaba el depósito a un solo mes de alquiler y ampliaba las opciones de garantías aceptadas para el locatario. Determinaba que las expensas extraordinarias corrían por cuenta del dueño y fijaba plazos máximos para que el propietario respondiera ante reparaciones urgentes. Asimismo, obligaba a los locadores a registrar el contrato ante la AFIP.
¿Tan tremenda era? Pareciera que hasta le faltaba un poco de rigor en favor del inquilino. Bastante simple de cumplir por cierto, además otorgaba claridad y era una buena forma de atenuar los excesos de cobros extras, comisiones y otros inventos de ocasión para excederse con quienes necesitaban alquilar. Pero de nuevo queda plasmado que la agenda de los medios, la de cierta dirigencia representates de sectores poderosos de la construcción son los que ganan la batalla cultural, al punto que los propios oprimidos toman su lógica y hasta la defienden.
La derogación de la ley fue relatada como un alivio y la solución al problema tanto por el mileismo como por sus aliados, quienes criticaban la normativa ferozmente en el gobierno de Alberto Fernández, gestión durante la cual se promulgó. Ahora bien, los números dejan en claro otra vez que los perjudicados son siempre los mismos. De hecho, según un informe reciente del Centro de Estudios para la Recuperación Argentina (Centro RA) de la UBA, indicó que el costo de alquilar una vivienda en el AMBA aumentó un 423% en los últimos 26 meses, superando por más del doble a la inflación acumulada en el mismo período (209%).
Los inquilinos está peor y también quienes quieren comprar
Respecto a los préstamos para la vivienda, la reactivación incipiente registrada hacia mediados de 2024 perdió dinamismo hacia el segundo semestre de 2025 y los meses subsiguientes, condicionada por el endurecimiento del margen financiero. Las tasas de interés sobre los créditos UVA experimentaron un alza al pasar del rango inicial del 4,5% – 7% a promedios que oscilan entre el 6,5% y el 7,5% adicional, un factor que frena la demanda y exige una flexibilización de las condiciones bancarias para recuperar tracción.
Finalmente, el sector mantiene un activo debate en torno a los proyectos oficiales de desregulación que buscan eliminar la colegiación obligatoria para el corretaje. Desde las entidades profesionales advierten que avanzar sin la exigencia de título universitario y matrícula implicaría un retroceso en la protección de las partes, al tiempo que ratifican los cuestionamientos judiciales hacia los modelos de franquicias internacionales por el uso compartido de matrículas individuales.