El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires atravesó los primeros meses de 2026 con aumentos interanuales que oscilaron entre el 30% y el 35%, acompañando de cerca la evolución del Índice de Precios al Consumidor (IPCBA) según los relevamientos oficiales y privados correspondientes al período.
1. Informe del IDECBA (Segundo trimestre de 2026)
El Instituto de Estadística y Censos de la Ciudad elaboró un relevamiento basado en portales inmobiliarios (Argenprop) sobre unidades usadas y a estrenar ofrecidas en pesos:
- Variación interanual: Los incrementos alcanzaron hasta el 34,8% (en unidades de tres ambientes), mientras que los monoambientes subieron un 32% y los departamentos de dos ambientes un 31%. El incremento promedio ponderado se ubicó en 32,6%, en convergencia casi exacta con la inflación porteña (32,7%).
- Valores promedio de publicación:
- 1 ambiente (30 m²): $565.658 mensuales ($18.855 / m²).
- 2 ambientes (43 m²): $764.485 mensuales ($17.779 / m²).
- 3 ambientes (70 m²): $1.174.304 mensuales ($16.776 / m²).
- Barrios más costosos vs. accesibles: En monoambientes y dos ambientes, Saavedra, Núñez y Palermo lideraron los precios más altos (con promedios que superan los $620.000 para monoambientes y $880.000 para dos ambientes). En el extremo opuesto se posicionaron barrios como Constitución, Liniers y Floresta.
- Récord de oferta y dolarización: El stock de publicaciones en pesos creció un 30% respecto al primer trimestre, marcando un máximo histórico. No obstante, el 25,4% de los avisos totales en la Ciudad se publicaron en dólares, concentrándose un 61% de esa oferta dolarizada en el corredor norte (Comunas 14, 13 y 2).
2. Relevamiento de Zonaprop (Cierre a Julio de 2026)
Por su parte, el informe privado de Zonaprop aportó una lectura mensualizada de los contratos y de la rentabilidad inmobiliaria:
- Ajustes recientes: En julio, los alquileres subieron un 1,6%, acumulando un incremento del 17,5% en lo que va de 2026 (por debajo de la inflación acumulada del período, que fue del 19,2%). En la comparación interanual, la suba marcó un 30,7%, también relegada frente al índice general de precios.
- Promedios por tipología (Zonaprop):
- Monoambiente: $761.268 mensuales.
- Dos ambientes (50 m²): $873.668 mensuales.
- Tres ambientes: $1.177.672 mensuales.
- Extremos de la ciudad: Puerto Madero se consolida como el barrio más caro para alquilar, con un promedio de $1.308.569 mensuales para un dos ambientes. Del otro lado, Villa Lugano se mantiene como el sector más accesible, con un valor medio de $656.159 por mes.
- Impacto de las expensas: Las expensas sufrieron un ajuste mensual del 4% y acumulan una suba interanual del 52,8% (impulsadas por paritarias de encargados y tarifas de servicios), promediando los $270.000 para un dos ambientes y generando morosidad en uno de cada cuatro consorcios.
- Rentabilidad para inversores: El rendimiento bruto anual de un inmueble se ubicó en el 5,76%. Se requieren en promedio 17,3 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, siendo Lugano el barrio con mayor retorno (10,1%) y Puerto Madero el de menor rentabilidad (3,5%).
El artículo reporta sobre el comportamiento reciente de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires con foco particular en los barrios de la Comuna 9 (Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda), utilizando como referencia los datos del informe de Zonaprop a julio de 2026.
¿Qué pasa en la Comuna 9?
- Variación Trimestral en Comuna 9 (últimos 3 meses):
- Liniers: +6%
- Mataderos: +3%
- Parque Avellaneda: -7% (único barrio de la comuna en baja)
- Valores Promedio para 2 Ambientes (50 m²):
- Promedio CABA: $873.668
- Liniers: $773.132 (Puesto 36° de 46)
- Mataderos: $757.351 (Puesto 40° de 46)
- Parque Avellaneda: $718.603 (Puesto 43° de 46)
- Nota: Todos los barrios de la Comuna 9 cotizan por debajo del promedio general porteño.
- Ránking de Precios en CABA:
- Barrio más caro: Puerto Madero ($1.308.569)
- Barrio más accesible: Villa Lugano ($656.159)
- Comportamiento de la Inflación vs. Alquileres:
- Suba mensual (julio 2026): 1.6%
- Acumulado 2026: 17.5% (frente a un 19.4% de inflación porteña en el mismo período).
- Variación interanual (últimos 12 meses): 30.7% (por debajo de la inflación interanual de CABA, situada en 33.2%).
- Expensas y Morosidad:
- Costo promedio (2 ambientes): $270.000 mensuales.
- Incremento interanual expensas: 52.8% (impulsado por paritarias del personal de edificios y tarifas).
- Nivel de morosidad: 1 de cada 4 consorcistas (25%) mantiene deudas de expensas.